La Banque de France évalue le risque d'un bulle financière sur les prix de l’immobilier commercial. Les valorisations, bien qu'élevées sur le marché français, semblent cohérentes avec les fondamentaux économiques (taux, offre). Il existe bien un risque de correction des prix à la baisse, mais l’impact sur la stabilité financière resterait limité.

L’immobilier commercial est défini par la Banque de France comme le parc immobilier détenu par des investisseurs institutionnels - assurances, fonds d’investissement - et destiné à être loué à des entreprises (centres commerciaux, petits commerces, bureaux, entrepôts) ou des ménages (immeubles résidentiels). Ce marché représentait un volume de transactions de 27 Mrds€ en 2017, soit une part assez limitée du marché immobilier français, mais fortement internationalisée.

• Depuis plusieurs années, les prix de l’immobilier commercial progressent à un rythme soutenu, stimulés par les taux d’intérêt bas. Cette situation est particulièrement marquée en France, où les prix dépassent désormais leur niveau antérieur à la crise de 2008. Pour mesurer le risque d'une bulle financière sur les prix des bureaux, des économistes de la Banque de France ont développé un modèle prenant en compte l’influence des fondamentaux (croissance économique, taux d’intérêts, stocks et offre de bureaux, loyers…) sur la formation des prix.

• Les auteurs estiment que les valorisations actuellement élevées semblent "cohérentes avec les fondamentaux économiques" (taux d’intérêt bas, offre étroite au regard de la demande). Pour autant, ces fondamentaux sont actuellement éloignés de leurs valeurs historiques, d’où un risque de correction des prix à la baisse en cas de remontée soudaine des taux d’intérêt ou de dégradation des perspectives économiques.

• Selon les calculs des auteurs, une hausse de 100 points de base des taux d’intérêt se traduirait par une baisse des prix de 9% à un horizon de dix trimestres. En revanche la chute serait plus importante si la hausse des taux était due "à une augmentation généralisée des primes de risque dans un contexte de crise", plutôt qu'à un choix de politique monétaire.

• Les auteurs soulignent que le risque pour la stabilité financière en France resterait modéré, dans la mesure où l’immobilier commercial représente une faible part des expositions des institutions financières (au maximum 5% du bilan des assureurs, 2 à 3% pour les six plus grandes banques françaises). En revanche, on ne peut exclure un risque de contagion sur les entreprises et, dans une moindre mesure, sur les ménages.

Immobilier commercial : un risque de bulle financière ?
Jérôme COFFINET, Thomas FERRIERE, Dorian HENRICOT,
Bulletin de la Banque de France N°219-2, septembre-octobre 2018