La relation entre la hausse des prix de l’immobilier et la perte de compétitivité française est faible. Symétriquement, une baisse des prix de l’immobilier pourrait être sans réel effet sur la compétitivité des entreprises. Elle est en revanche toujours associée à un reflux de l’investissement en logement.

Partant du constat que la dégradation des performances à l’exportation de la France relativement à celles de l’Allemagne coïncide avec une divergence d’évolution des prix de l’immobilier entre les deux pays, des travaux théoriques ont conclu que la hausse des prix des logements avait été préjudiciable à la compétitivité française.

Nous avons examiné si la relation théorique entre perte de compétitivité et hausse des prix de l’immobilier se vérifiait dans a) l'évolution des salaires ; b) la présence d’un effet d’éviction des crédits défavorable à l’investissement dit productif ; c) l’évolution de la part des services immobiliers dans les charges des entreprises ; d) le coût de l’investissement en construction des entreprises.

Prix de l'immobilier: un facteur marginal de la perte de compétitivité française

L’analyse économique et statistique montre que les liens entre l’évolution des prix des logements et la compétitivité sont de faible ampleur. En se limitant à la dimension coût, la hausse des prix de l’immobilier ne s'avère qu'un facteur marginal d'explication de la perte de compétitivité. Elle est bien moins significative que l'évolution des coûts salariaux directs et indirects dans l'industrie, principal secteur exportateur.

Compétitivité/prix immobilier: un lien statistique peu significatif

L'étude d'un échantillon de 25 pays ayant connu de fortes hausses des prix de l’immobilier montre par ailleurs que lien statistique entre les évolutions des parts de marché et celles des prix de l’immobilier résidentiel est faible et souvent non significatif. Les phases de baisse des prix de l’immobilier ne sont pas non plus significativement associées à une restauration de la compétitivité extérieure.

La baisse des prix est associée à un recul de l'investissement en logement

L'analyse de 27 épisodes de baisses des prix de l’immobilier résidentiel montre, qu'à l’exception de la Suisse, entre 1990 et 1998, tous les pays ayant connu une baisse des prix ont vu le volume de l’investissement en logement reculer. Lorsque la hausse des prix a pour origine une pénurie de l’offre, le recul de l’investissement risque d'amplifier la pénurie, créant les conditions d'une nouvelle phase de hausse des prix.

Miser sur une baisse des prix de l’immobilier pour restaurer la compétitivité française qui s'est dégradée au cours des vingt dernières années apparaît au total comme un pari hasardeux.