Selon les dernières projections de l'Insee, la population française commencera à baisser en 2045. Or ce tassement de la population n'est pas nécessairement synonyme de tarissement du besoin en construction de logements. D'abord, parce que l'évolution des comportements et le vieillissement font que le nombre de ménages croît davantage que la population et que, bien qu'atténué, ce phénomène va se poursuivre. Ensuite, parce que de nouveaux besoins apparaissent.

En France, le pic de la population sera atteint en 2044 selon les nouvelles projections de l'Insee. Fondamentale pour l'équilibre des régimes sociaux, et notamment le ratio entre actifs et retraités, cette projection l'est tout autant pour d'autres pans de l'économie, tel que le logement.

En effet, la prévision du besoin en construction de logements passe par une appréhension à la fois démographique et sociologique de l'évolution du nombre de ménages, sachant que d'un point de vue statistique, un ménage correspond à un logement (hors résidences secondaires et logements vacants). Or, avec le plafonnement puis la décrue de la population, le besoin d'accroissement du parc de logements va s'amenuiser sinon s'annuler. Sauf si le mouvement de décohabitation et de réduction de la taille moyenne des ménages se poursuit sinon s'amplifie.

• Entre vieillissement et décohabitation, le nombre de ménages augmente plus vite
que la population, et avec lui le besoin en logements

Sous l'effet de la réduction tendancielle du nombre d'enfants par foyer, du vieillissement démographique associé au souhait de pouvoir rester le plus longtemps possible à son domicile y compris pour les veufs et veuves, et de l'augmentation du nombre d'étudiants résidant hors du domicile familial (mais hors d'une résidence étudiante), les ménages se sont atomisés. La taille moyenne des ménages a reculé de 3,1 à 2,2 personnes par foyer entre 1970 et 2020. Depuis 2016, l'évolution du nombre de ménages (+237.000/an en moyenne) est même devenue supérieure à celle de la population (+173.000 personnes/an).

Certes ralenti, ce processus de décohabitation devrait perdurer ces prochaines années, notamment parce que le vieillissement de la population va s'accentuer. En faisant l'hypothèse que le nombre moyen de 2 personnes par ménage serait atteinte en 2044, au moment même où la population atteindrait son pic, le nombre de ménages progresseraient encore d'environ 160.000 sur l'année. Une augmentation équivalente du parc de logements serait donc nécessaire.

• L'activité du secteur logement sera davantage tournée vers la rénovation
mais devra aussi satisfaire de nouveaux besoins dans le neuf

Malgré la progression du nombre de ménages, le besoin d'extension du parc de logements va s'atténuer fortement, au moment même où l'activité de construction est confrontée au défi de la transformation des logements, notamment afin d'en optimiser le rendement énergétique.

Pour autant, le besoin de construction neuve persistera en particulier dans les zones littorales, principales terres d'accueil d'une population vieillissante à fort pouvoir d'achat. Les besoins de compétences dans le secteur s'orientent ainsi de plus en plus vers les métiers de la rénovation de bâtiments, mais suspendre l'effort sur les compétences en construction neuve au nom de la démographie serait contre-productif.

Synthèse d'une chronique parue dans Les Echos :

Opinion - La population baissera, pas la demande de logement
Denis FERRAND, Les Echos, 6 décembre 2021